26.11.2025
Покупка квартиры либо иной недвижимости на вторичном рынке в настоящее время несёт существенные риски, от которых вас не спасёт даже опытный риэлтор. Например, злополучный "эффект Долиной". Как уберечь свою сделку по приобретению недвижимости на вторичке, разъясняет управляющий партнёр юридической компании «Фёдоров и партнёры» Вячеслав Фёдоров.
В настоящее время нередко собственник квартиры, обычно это пожилые люди, продают своё единственное жильё, находясь в состоянии аффекта и ведомые профессиональными мошенниками. Мошенники не останавливаются ни перед чем, заставляя свою жертву посредством обмана и запугивания продавать квартиру за любые деньги, которые в дальнейшем присваивают. Распознать находится ли продавец под влиянием мошенников практически невозможно. Более того, такой продавец подтвердит, даже лично у нотариуса, что он находится в здравом уме, твердой памяти и заключает сделку по своей воле без воздействия иных лиц.
До 2024 г. практически любой юрист при правильно оформленной сделке гарантировал, что изъятие квартиры обратно продавцу у добросовестного покупателя невозможно. Но сегодня такой гарантии никто не даст.
Поворотным делом судебной практики, меняющим здравый смысл и давно сложившуюся судебную практику является нашумевшее дело о возврате квартиры народной артистки РФ Ларисы Долиной, проданной в 2024 г. под влиянием мошенников. Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил иск Долиной к покупателю Полине Лурье о признании недействительным договора купли-продажи квартиры стоимостью более 120 млн. руб. и отклонил встречный иск Полины Лурье о выселении Долиной. В настоящее время указанное решение Хамовнического суда г. Москвы засилено Мосгорсудом. Второй кассационный суд отклонил жалобу Полины Лурье, и оставил право собственности на недвижимость певице. Адвокат покупательницы Светлана Свириденко заявила, что обжалует признание недействительной сделки купли-продажи в Верховном суде.
Изменение судебной практики подхватили другие суды и стали массово расторгать сделки купли-продажи недвижимости, заключенные под влиянием мошенников.
Как не стать жертвой подобных исков? К сожалению, 100 % правовых гарантий в настоящее время не существует, но исходя из анализа судебной практики по таким делам, можно сделать несколько шагов, позволяющих снизить риски.
В связи с тем, что предметом исков является ущерб воли либо отсутствие воли на реализацию квартиры (иной недвижимости) необходимо лишить возможности продавца ссылаться на это как максимум, и как минимум не совершать ошибок, а именно:
- необходимо подписать передаточный акт квартиры перед или в момент полного расчета за квартиру, принять ключи и удостовериться, что продавец и члены его семьи выехали (освободили квартиру);
- необходимо, чтобы продавец и члены его семьи на момент подписания передаточного акта выписались из квартиры;
- необходимо физически занять квартиру, сменить замки и полностью её контролировать, не допуская посторонних лиц.
В части расчётов по договору: все платежи делайте через банк со счета на счет. Это даст безусловную гарантию доказательства оплаты. Если все-таки наличного расчета не избежать – то делать расчет необходимо под видеозапись с обязательным пересчетом купюр! Отсутствие пересчета суды расценивают как отсутствие платежа. Расписку в получении денег делайте отдельно от договора.
В части цены: закажите оценку приобретаемой недвижимости у независимого оценщика. Разница цены сделки и оценочной стоимости не должна превышать 10%.
Также желательно делать нотариальную сделку с видеофиксацией.
Обязательно обратитесь за помощью к профессиональному юристу, который подготовит договор, правильно оформит задаток (аванс), даст дополнительные рекомендации исходя из конкретной ситуации.
Наши советы на 90% обезопасят вас от случаев изъятия квартиры по иску недобросовестного продавца.
О других рисках покупки жилья на вторичном рынке мы писали ранее, читайте наши рекомендации здесь.
Юристы нашей компании "Фёдоров и партнёры" специализируются на защите имущественных прав и уже помогли многим своим клиентам. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас.