24.09.2025
Покупка квартиры либо иной недвижимости на вторичном рынке только кажется простым и надежным способом приобретения жилья или вложения денег. У этого процесса существуют скрытые риски. И сегодня есть новые опасности, о которых вы не узнаете даже от риэлтора. Однако, не учитывать их нельзя.
О новых угрозах на рынке недвижимости рассказывает управляющий партнёр юридической компании «Фёдоров и партнёры», кандидат юридических наук Вячеслав Фёдоров.
Во-первых, продаваемая квартира может иметь риски, связанные с ментальной дисфункцией продавца, находящегося под воздействием мошенников.
В настоящее время нередко собственник квартиры, обычно это пожилые люди, продают своё единственное жильё, находясь в состоянии аффекта и ведомые профессиональными мошенниками. Мошенники не останавливаются ни перед чем, заставляя свою жертву посредством обмана и запугивания продавать квартиру за любые деньги, которые в дальнейшем присваивают. Распознать находится ли продавец под влиянием мошенников практически невозможно. Более того, такой продавец подтвердит, даже лично у нотариуса, что он находится в здравом уме, твердой памяти и заключает сделку по своей воле без воздействия иных лиц.
Какие риски в этом случае приобретает покупатель? Осознав последствия, жертва мошенничества или ее близкие захотят предпринять попытку отыграть сделку назад. Злополучный продавец пытается признать недействительной заключенный договор купли-продажи и возвратить единственное жильё. И это не просто их намерения.
Уже сейчас имеется положительная судебная практика по такой категории дел. Например, нашумевшее дело о возврате квартиры народной артистки РФ Ларисы Долиной, проданной в 2024 г. под влиянием мошенников. Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил иск Долиной к покупателю Полине Лурье о признании недействительным договора купли-продажи квартиры стоимостью более 100 млн. руб. и отклонил встречный иск Полины Лурье о выселении Долиной. Мосгорсуд поддержал Долину и решение первой инстанции.
Следующим риском будет то, что такой продавец, продав своё единственное жилье останется проживать в проданной квартире. Выселять и снимать с регистрационного учета такого продавца придется в судебном порядке. На практике такие дела рассматриваются тяжело и длительно.
Также мало кто задумывается о рисках, связанных с продажей недвижимости, которые в момент заключения сделки отсутствуют, но потенциально могут возникнуть в течение трёх лет с момента её заключения. Распознать этот риск, как и в первом случае, за редким исключением представляется очень сложным. И этот риск – будущее банкротство продавца. Банкротство сейчас становится все наиболее популярным способом избавления от долговой зависимости. (Подробнее о банкротстве здесь.)
Возможное банкротство продавца со стороны сделки в течение 3-х лет после продажи объекта недвижимости почти 100 процентов приведет к анализу совершенной сделки арбитражным управляющим должника-продавца и его кредиторами. Если указанные заинтересованные лица найдут изъян в сделке, то она будет оспорена в суде со всеми вытекающими последствиями. Если покупатель не родственник и не аффилированное с продавцом лицо, то основаниями для признания такой сделки недействительной может быть её нерыночность.
Суды по-разному оценивают критерии нерыночности сделки. Чтобы признать договор неравноценным, по текущей судебной практике достаточно любого отклонения рыночной цены при условии наличия (отсутствия) иных аспектов заключения сделки. Например, последний обзор ВС РФ в части рассмотрения судебной практики по критерия нерыночности указывает: из п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве следует, что понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения договорной цены от рыночной. Помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься все обстоятельства совершения сделки, то есть необходимо исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся убедительным и обоснованным ("Обзор судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2024 год" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025).
Последствия признания сделки недействительной по специальным основаниям закона о банкротстве: объект недвижимости возвращается продавцу для последующей реализации в процедуре банкротства. Покупатель, оставшись без недвижимости и без денег, встает в очередь имущественных требований к должнику (продавцу), которые, конечно, могут быть удовлетворены в длительной процедуре банкротства, но, судя по реальной практике, это маловероятно.
Указанные риски возникли в связи с новыми реалиям нашей жизни, в которых мошенничество приобрело невиданные масштабы, а число банкротств активно набирает рост. Эти новые дополнительные риски уже нельзя не учитывать. К сожалению, зачастую квалификация риэлторов предполагает лишь поверхностное знание имущественного права.
Не совершайте ошибок при приобретении недвижимости. Обращайтесь к опытным юристам компании "Фёдоров и партнёры".