29.09.2025
При покупке дачи или земельного участка теперь будет необходима помощь юриста: с сентября 2025 года заработали поправки, о которых важно знать владельцам садовых домиков и дачных участков. Теперь к обороту недвижимости в СНТ и ее содержанию государство предъявляет более жесткие правовые требования. Вступили в силу минимум 5 запретов для дачников.
Основные изменения вносятся Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 353-ФЗ. Также есть и другие новации. О новых правилах оформления собственности на дачи и других нововведениях рассказывает управляющий партнёр юридической компании «Фёдоров и партнёры», кандидат юридических наук Вячеслав Фёдоров.
Запрет раздела дачной недвижимости
Теперь не допускается раздел жилого или садового дома, хозпостройки и гаража. Отчуждать участок без этих объектов тоже запрещено.Завещание и другие сделки следует оформлять с учетом единства судьбы участка и расположенных на нем объектов. Нельзя разделить дом или продать голую землю, когда на ней есть постройки.При разногласиях сособственников возможны выкуп доли, компенсация или реализация всех объектов целиком и распределение выручки.
Запрет на раздел построек может осложнить процедуру наследования, особенно если наследников несколько, а имущество невозможно разделить в натуре.При этом закон не ограничивает собственников земельных участков от раздела на несколько земельных участков или выдела доли долевыми собственниками.
И раздел, и выдел предусмотрен Гражданским и Земельным Кодексами, но при ряде условий и требований к строениям и участкам:
- Минимальные размеры от 4 до 6 соток в зависимости от региона;
- Земельный участок должен стоять на кадастровом учете;
- Другие собственники (если собственность долевая) должны дать согласие;
- Даже если согласие отсутствует, выдел возможен через суд;
- Должно быть проведено межевание;
- Должен быть отдельный проход на вновь образованные участки с дороги, либо через соседний участок.
Первый шаг в любом деле начинается в консультации. Запишитесь на бесплатную консультацию прямо сейчас.
Запрет на образование садовых участков
Запрещено создавать садовые участки на определенных территориях, соответственно, при выборе участка под дачу необходим юридический анализ сведений ЕГРН, кадастра и карты градостроительного зонирования.
Нельзя создавать садоводства:- на землях сельскохозяйственного назначения, если они относятся к сельскохозяйственным угодьям: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, а также земли, занятые садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями;- на землях населенных пунктов, если их территориальные зоны не предусматривают ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
Также запрещается ведение гражданами садоводства на указанных землях.Вести садоводство на землях, правовой режим которых не допускает такой деятельности, разрешается только при создании товариществ.
Запрет на нарезку участков в обход СНТ
Теперь муниципалитет предоставляет товариществу единый участок на праве безвозмездного пользования. По решению общего собрания членов товарищество заключает соответствующий договор, выполняет комплексные кадастровые работы и другие необходимые действия, а затем делит землю. Образованные участки распределяются между членами.Прежняя точечная нарезка участков в обход товарищества отменена.
Запрет на ведение коммерческой деятельности
С 1 сентября на дачных и огородных участках запрещается вести предпринимательскую деятельность: нельзя размещать объекты, которые ведут к извлечению прибыли.В законодательных актах словосочетание «ведение садоводства и огородничества» дополнили уточнением «для собственных нужд». Это означает, что садоводы больше не смогут размещать на своих участках автомастерские, гостиницы, складские помещения, торговые точки и другие коммерческие объекты. Единственное разрешенное использование земельных участков для садоводов — традиционное садоводство. Но на садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и разводить птицу и кроликов.
Запрет на неосвоенные участки
Действовать с осени начал действовать запрет оставлять садовые, огородные и приусадебные участки заросшими сорняками: если половина участка покрыта травой выше метра, это будет нарушением. Земли, отведенные под строительство, должны осваиваться в течение пяти лет, а для индивидуальной жилой застройки предусмотрен семилетний срок.Также необходимо поддерживать в исправном состоянии строения: трещины в несущих и ограждающих конструкция, повреждения кровли или выпавшие оконные рамы недопустимы, ремонт должен проводиться в течение года после выявления нарушений.
Еще одно правило касается запрета захламлять и загрязнять территорию — мусор и хлам не должны покрывать более половины участка. Повторное игнорирование предписаний инспектора повлечет обращение Росреестра в суд для изъятия участка и продажи его на торгах. Средства от продажи передадут бывшему владельцу за вычетом расходов на организацию торгов. Исключения предусмотрены лишь в особых ситуациях, таких как стихийные бедствия.
За что еще может быть изъят земельный участок читайте здесь.
С дачников будут взыскивать расходы на очистные сооружения
Сооружения для очистки сточных вод и иные объекты, предотвращающие попадание загрязняющих веществ в окружающую среду, отнесены к имуществу общего пользования. Они эксплуатируются с соблюдением правового режима водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий, созданных для охраны окружающей среды.Это предполагает включение расходов на проектирование, строительство и сервис ливневых очистных сооружений в сметы товарищества, а также их взыскание с членов и людей, ведущих садоводство без членства.
Расширяется документация: нужны договоры сервисного обслуживания, регламенты, журналы, лабораторный контроль, страхование ответственности.За нарушения будет отвечать товарищество как балансодержатель имущества общего пользования.
Новые определения хозпостройки и садового участка
К хозяйственным постройкам относятся объекты капитального строительства или некапитальные строения и сооружения, расположенные на садовых земельных участках и предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд. К таким постройкам относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. При этом погреба и иные сооружения не относятся к хозяйственным постройкам, если они являются частью жилого или садового дома. Корректировки в определениях введены с целью сократить количество бытовых споров с регистраторами и правлениями товариществ.
Новые требования к габаритам построек
Установлено, что предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции указанных объектов, возводимых на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого или садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, установленным законодательством о градостроительной деятельности.
Как правильно оформить участок, подскажут юристы компании «Фёдоров и партнёры».
О правилах для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, читайте здесь.